Ley de Costas

La Ley de Costas en España y los Terceros de Buena Fe
Para poder entender el alcance y sentido de la Ley de Costas, es necesario
realizar primeramente una visión general del entramado de leyes estatales y
autonómicas, en el cual se encuentra inmersa e interrelacionada la ley de Costas.
Estando todas ellas relacionadas directamente con el fenómeno urbanístico. Y
encontrándonos una conexión clara y directa entre los Planes Generales de
Ordenación Urbana (PGOU) y la Ley de Costas, a través de la Disposición
Transitoria Tercera de la Ley de Costas.
Y es que, resumiendo muy brevemente, la Constitución española de 1.978,
concede la competencia a las Comunidades Autónomas (CCAA) en la materia de
Ordenación del Territorio, urbanismo y vivienda. Quienes tienen la potestad de
ordenar dicha competencia a través de las Leyes y Planes de Ordenación Urbanística,
como por ejemplo la Ley 14/2000 de 21 de diciembre CA. Illes Ballears, sobre
ordenación del territorio, o la Ley 7/2.002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
En última instancia quedaría la elaboración de los planeamientos y las ejecuciones
urbanísticas en las entidades municipales, a través de los famosos PGOU, residiendo
en ellas también la actividad de policía y bajo la supervisión de las instituciones
autonómicas y estatales.
Pues bien, visto este repaso rápido y a grosso modo de la legislación urbanística
existente en España, pero necesaria para la finalidad del presente escrito, es evidente
que la responsabilidad del caos urbanístico reinante, con mayor incidencia en las zonas
litorales, recaen casi exclusivamente en lo municipios donde se desarrolla. Discutible no
obstante sería considerar porqué la administración autonómica o estatal, no ejercieron
antes su potestativa de retirar dichas competencias y controlar de mutuo propio, el
cumplimiento de normativa urbanística vigente.
En otra dirección, pero concluyente en su destino con la complejidad normativa
en materia urbanística, nos encontramos con las atribuciones competenciales estatales
que la misma CE establece para el Estado. Tenemos así, una multitud de leyes estatales
que, si bien no son propias de la materia urbanística, no obstante, por su contenido y
materia de afección, confluyen con la normativa urbanística y es de necesaria consulta y
aplicación a la hora de ejecutar los PGOU, como herramientas ejecutivas de las Leyes y
Planes autonómicos de Ordenación del Territorio.
Estas leyes estatales son de Obligado cumplimiento, y su objeto siempre va a
ser velar por el Interés General de los ciudadanos españoles y del entorno en el cual se
relacionan. Las más interesantes para el objeto de la presente son: la ley de Aguas, la
Ley del Suelo, la Ley de carreteras, la Espacios Naturales, Patrimonio Histórico, Vías
Pecuarias o la tan temida recientemente por su impacto en los medios de comunicación,
la Ley de Costas.
Incidiendo en la Ley de Costas del año 1.988, por ser el objeto de la presente, en
la misma, se establece que, a lo largo del litoral español, se establecerá una zona mínima
de servidumbre de protección de 100 metros, por lo que en el interior de dicho
margen, no se podrá construir nada que no sea autorizable por la misma ley. Siguiendo
en la misma línea, hay una prohibición expresa de construcción de edificaciones de uso
residencial en el interior de dicha servidumbre de protección, reservándose sólo la
actividad a aquellas cuya finalidad sea la de la explotación económica administrativa
(“Chiringuitos”,…), en virtud de los correspondientes permisos administrativos de los
distintos entes públicos, ya sean locales, autonómicos o estatales.
No obstante, existen excepciones a la norma general de la Ley, de manera
que, la disposición transitoria tercera de la Ley de costas, reconoce que
excepcionalmente, se podrán autorizar construcciones dentro del margen de
servidumbre, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos recogidos en dicha
disposición. El primero y más importante sería la consideración y aprobación de dicho
término mediante el, y cito textualmente, “Plan General de Ordenación, Normas
Subsidiarias u otro instrumento urbanístico específico”, es decir, a través de los
famosos PGOU, debiendo de justificarse, entre otras, que se “logra la homogeneización
urbanística del tramo de fachada marítima al que pertenezca”, y respetando
necesariamente la servidumbre obligatoria de tránsito de 20 metros.
¿Qué ha pasado en la práctica?
La práctica ha sido que, que la inmensa mayoría de los municipios, ante el gran
aporte económico que, a las maltrechas y vacías arcas municipales, supuso la venta de
suelo público, y después con el consecuente pago de los impuestos municipales, tales
como el IBI, que suponían un ingreso seguro, dio lugar a que el parámetro que se utilizó
para regular todo este entramado fue el del Libre Mercado. Siendo bastante frecuente
el enriquecimiento fraudulento de los funcionarios públicos que, en primer término,
eran los encargados de vender el suelo público, conceder licencias de obra y ocupación
y, en última instancia, controlar la legalidad urbanística. Y, si a eso le unimos el
desarrollo económico que eso supuso también para los vecinos de dichos municipios, en
forma de puestos de trabajo y nuevas oportunidades de negocio, tenemos ya el caldo de
cultivo idóneo para entender todo este caos de inaplicación de la legalidad.
Piénsese que muchos de estos municipios han duplicado, triplicado e incluso
más la población censada, sin perder de vista la población fluctuante discontinua, que
duplica incluso a la existente.
¿Cuál es la realidad actual?
Tomando como ejemplo el litoral español, y con mayor énfasis en todo el litoral
Mediterráneo y en las Islas Baleares y Canarias, resulta que es así mismo, el foco donde
la ilegalidad y la corrupción urbanística a todos los niveles, se ha dado lugar en todo su
esplendor. Es raro el día en el uno compra la prensa local y no se lee alguna noticia
relacionada con algún responsable municipal que tiene problemas con la justicia.
La consecuencia de todo ello, es que nos encontramos con situaciones como la
existencia (solo en Marbella -Andalucía-) de más de 250 promociones que se han
desarrollado al margen de la legalidad (según datos de la Oficina del Planeamiento
Urbanístico de Marbella), pero, debido a que el cumplimiento de la legalidad actual a
raja tabla, resultaría traumática, por la gran cantidad de terceros de buena fe que se
verían afectados, en la práctica se ha optado por regularizar la situación de ilegalidad,
acudiendo a fórmulas paralelas, como son las de compensaciones económicas, ceder
superficie privadas de las promociones a las entidades públicas o simplemente
hacer legal la situación ilegal. Y todo ello, se está realizando mediante la aprobación
de nuevos PGOU, que legalicen la situación de ilegalidad, justificado de forma
extraordinaria por el elevado número de terceros de buena fe que se ven afectados.
No obstante, ello no es óbice para que también se haya acudido a fórmulas más
traumáticas de retorno a la realidad alterada, en forma de expropiaciones y
demoliciones. Pero ello, para consuelo de la mayoría y perjuicio de unos pocos, solo se
está aplicando en situaciones muy particulares donde, o bien son edificaciones aún no
ocupadas, o bien se encuentran en superficies catalogadas de Interés General, por las
especialidades de la zona donde se encuentras. Véanse el ejemplo del Hotel “Azata del
Sol” en la Playa de Algarrobico en Almería (Andalucía), o el caso de las viviendas
situadas en Chovito (Santa Cruz de Tenerife –Islas Canarias-). A pesar de todo, eso son casos extremos y excepcionales, debidos a encontrarse en zonas de especial interés medio ambiental, además de no cumplir la Ley de Costas.
¿Cuál es la conclusión que podemos obtener y que nos depara el futuro?
Teniendo en cuenta la realidad urbanística imperante en España, la práctica va a
ser la de comenzarse desde ya, a cumplir las distintas legislaciones existentes en materia
urbanísticas sobre los nuevos proyectos urbanísticos, tratando de ser muy permisivos
con toda la realidad alterada en el pasado, perjudicándose lo mínimo posible a los
ciudadanos de buena fe, que son en definitiva los grandes perjudicados.
No obstante, todo hay que decirlo, que estas situaciones se den, dependerán en
primera instancia de la “arbitrariedad de las autoridades autonómicas y estatales”,
buscando adoptar medidas que sirvan de ejemplo, y, en segunda instancia, a la
sensibilidad social de los jueces que acojan dichos casos en sus juzgados.
A pesar de todo ello, y aunque algunas noticias sean muy resonantes, el espíritu
general que mueve todo este proceso de normalización, es el de tratar de perjudicar lo
menos posible al ciudadano, creando nuevos Planes de Ordenación Urbanísticas
(PGOU) que, en su relación con la Ley de Costas se refiere, se desarrollan dentro del
margen de actuación que concede la disposición transitoria tercera ya comentada,
aplicando únicamente la ley de Costas a “raja tabla” para las nuevas realidades
urbanísticas que, en el futuro, se pudieran generar, así como para fomentar la
protección de las zonas de especial interés medioambiental. Siendo la reclamación de
compensaciones económicas el medio más reclamado (y más aún ahora, con la
reducción de ingresos que ha sufrido las arcas públicas con la reciente crisis, y la
consecuente disminución de las construcciones).